한눈에 보기
- 1세대 1주택 + 2년 보유(취득 당시 조정지역이면 2년 거주)면 비과세
- 비과세 한도는 양도가 12억원 — 초과분은 안분 과세
- 일시적 2주택은 '3년 내 종전주택 처분' 요건 지켜야
'1주택은 비과세'라고 안심하고 팔았다가 수천만 원 고지서를 받는 사례가 반복됩니다. 비과세엔 조건이 붙어 있고, 하나라도 어긋나면 전액 과세로 뒤집힙니다. 팔기 전에 이 글의 조건표를 점검하세요.
기본 요건
① 양도일 현재 1세대가 국내 1주택 보유 ② 보유 2년 이상 ③ 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년 추가. '세대' 기준이므로 배우자·같은 주소 부모 명의 주택도 합산됩니다. 분양권·입주권도 주택 수에 들어가는 시기가 있으니 주의하세요.
12억 한도
양도가액 12억원까지는 전액 비과세, 초과하면 초과 비율만큼만 과세합니다. 15억에 판 경우 차익의 (15-12)/15 부분에 대해서만 세금을 계산하는 구조라, 12억을 살짝 넘는다고 세금이 폭증하지는 않습니다.
일시적 2주택 — 가장 흔한 실수 구간
이사를 위해 새집을 먼저 사면 일시적 2주택이 됩니다. 종전주택을 신규주택 취득일부터 3년 내에 팔면(종전주택 취득 후 1년 지나 신규 취득 요건 등 충족 시) 비과세가 유지됩니다. 이 기한을 하루라도 넘기면 일반 과세 — 달력에 적어야 하는 날짜입니다.
팔기 전 5분: 홈택스 '양도소득세 미리계산(모의계산)'에 조건을 넣어보세요. 비과세 여부와 예상 세액이 바로 나옵니다.
자주 묻는 질문
오피스텔도 주택 수에 들어가나요?
주거용으로 사용(전입·주거 임대)하면 주택으로 봅니다. 업무용 임대면 제외됩니다.
상속받은 시골집이 있으면 비과세가 깨지나요?
상속주택·농어촌주택 등은 일정 요건에서 주택 수 제외 특례가 있습니다. 사전 확인이 필요합니다.
2년 거주는 언제 기준인가요?
'취득 당시' 조정대상지역이었는지가 기준입니다. 지금 해제됐어도 취득 시점에 조정지역이었다면 거주 요건이 붙습니다.
이 글은 공개된 자료를 바탕으로 정리한 정보성 콘텐츠입니다. 지원금·세제·금융 상품은 조건과 기간이 자주 바뀌므로, 신청 전 반드시 각 기관·금융사 공식 채널에서 최신 내용을 확인하세요.