한눈에 보기
- 등기부등본 '갑구·을구'에서 소유자 일치·근저당 확인이 출발점
- 보증금+선순위 채권 ≤ 집값의 70~80%가 안전선
- 계약 당일 전입+확정일자, 그리고 반환보증 가입까지가 한 세트
전세사기는 '몰라서'가 아니라 '설마'에서 당합니다. 계약 전 30분 체크리스트만 돌려도 대부분의 위험 매물이 걸러집니다. 10개 항목, 순서대로 가세요.
계약 전 — 서류 5종
① 등기부등본(당일 발급): 소유자와 계약자 신분증 일치, 을구의 근저당·가압류 확인 ② 건축물대장: 불법건축물·용도(근린생활시설 주의) ③ 납세증명서: 집주인 국세·지방세 체납 확인(임차인은 집주인 동의로 열람 가능, 계약 특약으로 요구) ④ 선순위 보증금 확인(다가구는 필수 — 중개사에게 확정일자 부여 현황 요구) ⑤ 시세 확인: 국토부 실거래가·KB시세로 '전세가율' 계산.
안전선 계산
내 보증금 + 선순위 근저당 + 앞선 세입자 보증금의 합이 집값의 70~80%를 넘으면 경매 시 보증금을 다 못 받을 수 있는 위험 구간입니다. 신축 빌라처럼 시세 확인이 어려운 매물이 전세사기의 온상인 이유가 이것입니다.
계약할 때 — 특약 3줄
'잔금일 다음 날까지 근저당 등 권리변동 금지', '보증보험 가입 불가 시 계약 해제·계약금 반환', '국세 체납 확인 협조'. 이 세 줄을 거부하는 임대인이라면 그 자체가 신호입니다.
계약 후 — 당일 3종 세트
잔금일에 전입신고+확정일자(대항력·우선변제권), 그리고 전세보증금 반환보증(HUG 등) 가입까지 마쳐야 한 세트입니다. 잔금 다음 날 효력이 생기는 대항력의 공백을 노리는 수법이 있어, 특약과 보증이 그 빈틈을 메웁니다.
무료 도구: HUG '안심전세 앱'에서 시세·보증가입 가능 여부·악성임대인 명단까지 한 번에 조회됩니다. 계약 전 필수 앱입니다.
자주 묻는 질문
신탁 등기된 집은 왜 위험한가요?
소유권이 신탁회사에 있어 임대인과의 계약이 무효가 될 수 있습니다. 신탁원부를 확인하고 신탁사 동의 없는 계약은 피하세요.
보증보험만 들면 안전한가요?
가장 강력한 안전판이지만 가입 요건(전세가율 등)이 있습니다. 가입이 거절되는 매물 = 시장이 위험하다고 판정한 매물로 읽어야 합니다.
이미 계약금을 냈는데 위험 신호를 발견했어요.
'보증보험 가입 불가 시 해제' 특약이 있다면 그 근거로, 없다면 변호사·법률구조공단 상담을 즉시 받으세요.
이 글은 공개된 자료를 바탕으로 정리한 정보성 콘텐츠입니다. 지원금·세제·금융 상품은 조건과 기간이 자주 바뀌므로, 신청 전 반드시 각 기관·금융사 공식 채널에서 최신 내용을 확인하세요.