- 계약 만료 2~6개월 전 '갱신 거절·반환 요구' 의사를 문자·내용증명으로 남기는 것이 출발점
- 보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면 임차권등기명령부터 — 등기 전 이사하면 대항력·우선변제권을 잃는다
- 전세보증보험(HUG·HF·SGI)에 가입돼 있다면 소송 없이 보증기관에 이행 청구가 가장 빠른 길
계약이 끝났는데 집주인이 "다음 세입자가 들어와야 준다"며 보증금을 미루는 상황 — 전세 세입자가 겪는 가장 흔한 위기입니다. 이때 감정적으로 싸우거나, 반대로 마냥 기다리는 것 둘 다 손해입니다. 법이 정해둔 순서대로 움직이면 보증금은 지킬 수 있습니다. 상황별 3단계로 정리합니다.
0단계 — 만기 전에 해둘 일 (아직 만기 전이라면)
계약 만료 6개월~2개월 전 사이에 "갱신하지 않고 나가겠다, 만기일에 보증금을 반환해 달라"는 의사를 명확히 전달하세요. 문자로 보내고 답장을 받아두면 증거가 되고, 반응이 없으면 내용증명으로 격을 올립니다. 이 통지가 없으면 계약이 묵시적으로 갱신된 것으로 다뤄질 수 있어, 반환 요구의 출발점이 늦어집니다.
1단계 — 이사해야 한다면 '임차권등기명령'이 먼저
보증금을 못 받았는데 이사·전입을 먼저 해버리면 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 이게 보증금 사고의 가장 뼈아픈 실수입니다. 만기가 지났는데 반환이 안 됐다면 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하세요. 등기가 완료되면 이사를 가고 주소를 옮겨도 기존 권리가 그대로 유지됩니다. 신청은 임대차계약서·내용증명 등으로 혼자서도 가능하고, 등기까지 통상 2~4주 정도 걸리므로 이사 일정보다 먼저 움직여야 합니다.
2단계 — 보증보험이 있다면: 소송 없이 이행 청구
HUG(주택도시보증공사)·HF(주택금융공사)·SGI(서울보증) 전세보증보험에 가입돼 있다면, 만기 후 일정 기간이 지나도 반환이 안 될 때 보증기관에 '보증 이행'을 청구할 수 있습니다. 보증기관이 세입자에게 보증금을 먼저 지급하고 집주인에게 구상하는 구조라, 소송 없이 해결되는 가장 빠른 경로입니다. 이행 청구에는 임차권등기 완료가 요구되는 경우가 많으니 1단계와 병행하세요. 아직 계약 중이고 보증보험 미가입이라면, 가입 가능 기간(통상 계약 기간의 절반 경과 전)을 확인해 지금이라도 가입해 두는 것이 최선의 보험입니다.
3단계 — 보증보험이 없다면: 지급명령 → 강제집행
법원에 지급명령을 신청하면(소송보다 빠르고 비용이 낮음) 집주인이 2주 내 이의하지 않을 경우 확정되어 강제집행이 가능해집니다. 이의가 들어오면 보증금반환소송으로 전환됩니다. 판결·지급명령이 확정되면 해당 주택 경매 신청, 집주인의 다른 재산(예금·차량) 압류로 회수합니다. 전세사기 피해에 해당한다면 전세사기특별법상 피해자 결정을 받아 경·공매 우선매수권, 저리 대출 등 지원을 함께 검토하세요.
집주인의 "다음 세입자 구해지면 준다"는 말은 법적 의무가 아닙니다. 반환 의무는 계약 만기와 동시에 발생하며, 지연되면 지연이자도 청구할 수 있습니다. 기록을 남기며 절차를 밟는 것이 결국 가장 빨리 받는 길입니다.
실전 사례로 감 잡기
사례 1 — 신혼부부 A씨: 만기 두 달 전 문자 통지, 만기일 미반환 → 즉시 임차권등기명령 신청 후 예정대로 이사. HUG 보증보험 이행 청구로 약 한 달 반 뒤 보증금 전액을 수령했습니다.
사례 2 — 직장인 B씨: 보증보험 미가입. 내용증명 → 지급명령 신청 → 집주인 이의 없이 확정 → 압류 예고 단계에서 집주인이 대출을 받아 반환. 접수부터 회수까지 약 석 달이 걸렸지만, '기다리기만 한' 이웃 세입자보다 반년 빨랐습니다.
자주 하는 실수 4가지
① 등기 전에 전입을 빼버림 — 우선변제권 상실, 최악의 실수입니다. ② 구두 약속만 믿고 증거를 안 남김 — 모든 요구는 문자·내용증명으로. ③ '소송은 무섭다'며 방치 — 지급명령은 서류 절차에 가깝고 비용도 낮습니다. ④ 이사 급해서 보증금 일부만 받고 합의서 서명 — 잔액 포기로 해석될 문구가 없는지 반드시 확인하세요.
다음 계약에서는 — 사고를 원천 차단하는 3가지
이번 일이 끝나면 다음 계약에서 같은 일을 겪지 않을 장치를 걸어두세요. ① 전세보증보험 가입을 계약 조건으로: 등기부 근저당·선순위 보증금을 확인하고, 보증보험 가입이 거절되는 집은 그 자체가 위험 신호입니다. ② 계약서 특약에 "임대인은 만기일에 보증금을 반환하며, 지연 시 연 12%의 지연이자를 지급한다"처럼 반환 의무를 명문화하면 심리적 구속력이 커집니다. ③ 시세 대비 전세가율이 지나치게 높은 집(깡통전세)은 보증금 전액이 위험 자산이 됩니다 — 전세가율은 국토부 실거래가와 시세 앱으로 계약 전에 반드시 계산하세요. 전세사기 예방 체크리스트 글에서 계약 전 30분 점검법을 자세히 다뤘습니다.